Opinion : Comment Los Angeles peut-elle arrêter les expulsions massives ?

La semaine dernière, le propriétaire de l'entreprise Douglas Emmett Inc. a annoncé son intention d'expulser tous les locataires de son complexe d'appartements Barrington Plaza de 25 étages à West Los Angeles. L'immeuble comprend 712 logements à loyers stabilisés, dont 577 sont occupés par des résidents. La société, qui possède 18,3 millions de pieds carrés de bureaux et 4 209 logements locatifs à Los Angeles et Honolulu, a cité un ordre de la ville visant à moderniser le système de gicleurs du bâtiment comme raison de ces expulsions, qui sont survenues après un incendie en 2020. 13 blessés et tués. un résident.

La décision du département du logement de Los Angeles d'autoriser ces expulsions est inhabituelle et crée un dangereux précédent alors que Los Angeles se prépare à imposer d'importantes rénovations aux bâtiments résidentiels dans le cadre de ses efforts de décarbonisation du Green New Deal.

Douglas Emmett utilise l'Ellis Act, qui pousse les Californiens au sans-abrisme, comme justification de l'expulsion massive. Adoptée en 1985, cette loi de l'État de Californie a été créée pour permettre aux propriétaires familiaux qui envisagent de "faire faillite" d'expulser les locataires des logements à loyer contrôlé pour les retirer du marché locatif. Mais la loi Ellis a été régulièrement utilisée par les propriétaires d'entreprise pour contourner les protections locales contre les expulsions afin d'évincer les locataires à faible revenu et de transformer leurs maisons en hôtels-boutiques et en pseudo-condominiums. Cela a conduit à la suppression de dizaines de milliers de logements à loyer contrôlé à Los Angeles, exacerbant la crise du logement abordable de la ville et déplaçant les communautés ouvrières.

Californie

Les locataires de Barrington Plaza, un complexe d'appartements de grande hauteur à LA, seront expulsés pour faire place à l'ajout de gicleurs de sécurité incendie

Selon l'Ordonnance sur la stabilisation des loyers de Los Angeles, les propriétaires peuvent expulser les locataires des logements à loyer contrôlé s'il existe une « ordonnance de se conformer à l'ordonnance d'évacuation d'une agence gouvernementale, une ordonnance de se conformer, une ordonnance de réduction ou toute autre ordonnance qui nécessite l'évacuation. du bâtiment abritant le logement locatif. » Dans ce cas, une telle ordonnance existe, et pour cause — le mauvais système de sécurité incendie de l'immeuble est un danger pour les locataires depuis des décennies.

La position de Douglas Emmett selon laquelle cette ordonnance "nécessite" une expulsion, et non une relocalisation temporaire des locataires, est une manœuvre typique pour augmenter les loyers en quittant les logements à loyer stabilisé. Mais pourquoi la ville de Los Angeles se plie-t-elle en quatre pour aider une société de 2 milliards de dollars à contourner les lois anti-expulsion ? Douglas Emmett a déjà admis qu'il n'avait pas l'intention de retirer Barrington Plaza du marché locatif une fois les rénovations terminées, comme l'exige la loi Ellis. Los Angeles n'utilise pas non plus son mécanisme pour protéger les locataires à loyer stabilisé contre les préjudices ou les déplacements dus aux rénovations de bâtiments mandatées par la ville.

Le Programme d'habitabilité des locataires (THP) évalue les effets des travaux de rénovation à grande échelle et contribue à atténuer les perturbations et les déplacements grâce à des logements temporaires, une aide financière et l'adoption de procédures de travail qui permettent aux locataires de rester dans leurs logements. Les réparations structurelles pour la sécurité incendie font partie de la portée des travaux admissibles du programme.

Malheureusement, Barrington Plaza n'est pas la première expulsion massive d'Ellis Act à Los Angeles, et ce ne sera pas la dernière. Mais cela devrait servir de rappel urgent que nous devons mettre en place de solides protections des locataires alors que la ville commence à légiférer sur la décarbonisation des bâtiments résidentiels.

En avril dernier, le conseil municipal de Los Angeles a voté pour établir un plan visant à réduire l'empreinte carbone de dizaines de milliers de bâtiments dans toute la ville en les modernisant avec des technologies de réduction des émissions et d'économie d'énergie, dans le cadre du Los Angeles Green New Deal pour réduire les émissions de carbone. émissions d'ici 2050. Dans le cadre de ce plan, les propriétaires résidentiels seront éventuellement tenus de moderniser leurs bâtiments afin de réduire leur empreinte carbone, ce qui pourrait inclure la mise à niveau des panneaux électriques, la déconnexion du gaz naturel et de nouveaux appareils. Ces rénovations peuvent facilement coûter des dizaines de milliers de dollars par unité, une grande partie des coûts devant être payés d'avance.

Avis

L'ordonnance anti-harcèlement vise à mettre fin aux pires violations commises par les propriétaires, qui enfreignent de manière flagrante les lois que les propriétaires honnêtes respectent.

La Ville doit faire tout en son pouvoir pour que ces coûts ne soient pas assumés par les locataires. Deux millions de personnes louent à Los Angeles, et une étude de l'USC de 2019 a révélé que plus de 70 % des ménages sont gravement grevés de loyer. Los Angeles souffre également d'une pénurie de logements abordables. Si la ville permet que les rénovations obligatoires soient financées par des augmentations de loyer ou utilisées comme excuse pour expulser des locataires, nous aurons une réduction encore plus importante d'unités abordables et verrons davantage de nos voisins déstabilisés par le déplacement, l'endettement et l'itinérance.

Les législateurs californiens devraient abroger l'Ellis Act. Dans l'intervalle, la ville doit utiliser ses pouvoirs existants pour protéger notre population de locataires, notamment en maintenant le programme d'habitabilité des locataires partout où il s'applique et en limitant étroitement les types d'ordonnances gouvernementales pouvant déclencher une expulsion sans faute. Il devrait également créer et mettre en œuvre un programme de subventions publiques pour les petits propriétaires qui maintiennent des logements abordables. En fait, nous le faisons déjà pour les propriétaires : des programmes de subventions étatiques et fédéraux existent pour des améliorations telles que l'ajout d'énergie solaire résidentielle, des toilettes et des pommes de douche à faible débit et des fenêtres écoénergétiques. Les subventions aux propriétaires fonciers devraient être soumises à des conditions de ressources afin que le public ne paie pas la facture des propriétaires et des investisseurs.

Nous avons un besoin urgent de mesures environnementales qui maintiennent les communautés en bonne santé, mais pas au prix du déplacement des locataires de leurs maisons. Les efforts de décarbonisation doivent être développés avec de solides protections des locataires, y compris des restrictions sur les expulsions et les augmentations de loyer. Sinon, nous ne faisons que remplacer un ensemble de problèmes par un autre.

Chelsea Kirk est directrice des politiques et de la recherche pour Building Equity and Transit chez Strategic Actions for a Just Economy.