Serhant sur l'immobilier : les caractéristiques de la chambre à coucher et du bureau priment sur le prix au pied carré

Le risque d'un effondrement du secteur bancaire, des investissements boursiers bancaux et des changements à jamais dans le lieu et la façon dont les gens travaillent après la pandémie mondiale a révélé que les avantages des emplois flexibles ne sont que quelques-uns des moteurs ayant un impact sur l'immobilier haut de gamme - en fait, les marchés du logement en général.

En plus de cela, l'inventaire des annonces reste historiquement maigre, obligeant les acheteurs en particulier, et leurs agents, à faire preuve de créativité.

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MarketWatch a demandé à l'agence immobilière haut de gamme Ryan Serhant une certaine expertise dans la navigation dans l'achat et la vente dans un monde post-COVID 19 en constante évolution.

Serhant est un agent, PDG et fondateur de SERHANT, une méga société de courtage intégrée verticalement comprenant une division d'inscriptions, ainsi qu'un studio de cinéma interne, une branche éducation, une équipe marketing et une plate-forme technologique. Il est également un auteur à succès, un producteur et une figure centrale de "Million Dollar Listing New York" et "Sell It Like Serhant" de Bravo.

Certaines réponses ont été modifiées pour plus de longueur et de clarté.

MarketWatch : C'est un environnement de taux d'intérêt en hausse, les marchés boursiers SPX, +0,62% sont volatils et nous avons failli avoir un effondrement bancaire qui a nécessité un remaniement agressif dans l'espace financier pour y remédier. Comment le marché de l'immobilier haut de gamme - souvent un marché entièrement au comptant - est-il impacté ?

sergent : Le marché du luxe, qu'il s'agisse de l'immobilier, de la joaillerie, de l'art ou de l'automobile, est relativement résistant [aux actions et aux taux d'intérêt]. C'est ainsi que nous aimons le voir. Sur le marché résidentiel haut de gamme, nous assistons à un afflux d'offres toujours à des prix record alors que les acheteurs essaient de déterminer où placer leur argent.

Cela dit, le volume est évidemment plus faible. Et les acheteurs sont un peu prudents avec les achats émotionnels. Nous avons effectué de nombreuses transactions pendant les années de quarantaine COVID avec des personnes qui prenaient des décisions plus avec leur cœur qu'avec leur portefeuille et leur logique. Et donc c'était un marché très, très actif qui a maintenant un peu ralenti mais qui est toujours fort.

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MarketWatch : C'est donc une relation un peu plus saine, ce qui signifie que les acheteurs n'ont pas à faire une offre pratiquement invisible ? Au lieu de cela, il y a un peu plus de push and pull entre les acheteurs et les vendeurs, un peu plus normalisé ?

sergent : Je ne dirais pas normalisé et je ne suis pas le seul à dire cela. À chaque mouvement du marché, il y a une déconnexion. Les vendeurs sont évidemment d'avis que le marché est plus fort qu'il ne l'est. Les acheteurs pensent que le marché est pire. Alors les vendeurs se tournent vers les nouvelles et disent wow, une inflation rapide. Nulle part où placer votre argent, les banques font faillite, l'immobilier est l'actif le plus solide qui soit, j'augmente mon prix. Les acheteurs regardent les nouvelles et ils voient que la récession est imminente, catastrophique et sombre, [et disent] je vais jeter là-bas quelque chose comme 20% de la demande. Il y a donc une déconnexion.

Mais ce qui rend ce marché unique, c'est qu'il y a un manque d'inventaire très, très, très notable en raison de taux d'intérêt plus élevés, parce que votre vendeur moyen ne peut plus monter - je possède une maison de deux chambres et j'ai maintenant besoin d'une maison de trois ou un quatre, et ainsi de suite. Et c'est ce qu'ils faisaient depuis les années 1950.

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Surveillance du marché : Et les achats internationaux aux États-Unis sont sains ? Ces offres tout en espèces, au-dessus de la demande, qui ont poussé de nombreux emprunteurs nationaux à sortir pendant cet environnement de longue durée et de taux d'intérêt bas ?

Serhan : Au début de cette année, nous avons commencé à voir des acheteurs étrangers revenir aux États-Unis. Vous savez, ils aiment acheter de la terre américaine, n'est-ce pas ? Ils aiment faire travailler l'argent ici.

Nous avons été en quelque sorte les bénéficiaires de pays comme le Canada qui ont très, très publiquement renoncé aux acheteurs étrangers alors qu'ils tentent de prendre le contrôle de leur marché du logement. Maintenant, il y a des échappatoires et il y a des façons de rester un acheteur étranger au Canada. Mais vous savez, c'est du travail supplémentaire.

Il y a aussi beaucoup de parents qui achètent des appartements pour les enfants qui retournent à l'école, à l'université, et pas seulement [to classes] sur Zoom.

"'Le marché américain de l'immobilier haut de gamme a été le bénéficiaire de pays comme le Canada qui ont très, très publiquement renoncé aux acheteurs étrangers.'"

MarketWatch : Une tendance particulière en ce moment ? Certaines configurations, certains aménagements, des images ? Qu'est-ce qui bouge plus vite que les autres ?

Serhan : C'est intéressant. Auparavant, nous nous concentrions beaucoup sur le prix au pied carré. C'est ainsi que vous déterminerez si vous faites un bon achat ou un mauvais achat. Maintenant, nous voyons des gens regarder le prix au pied, mais ils prennent vraiment en compte le prix par chambre, disant que j'ai besoin de cet espace supplémentaire. J'ai besoin de ce bureau à domicile. Et ils paient parfois un supplément pour cela. Pourtant, nous avons une poignée d'offres entre New York, les Hamptons, dans le sud de la Floride, où le prix au pied est incroyablement élevé par rapport aux comps, mais le prix par chambre est bas. Et donc nous aidons les gens à regarder leur investissement selon différentes mesures de nos jours. En partie parce que, encore une fois, lorsque vous êtes motivé par un inventaire aussi bas, vous devez changer votre façon de penser à l'achat et à la vente de biens immobiliers.

Les plans d'étage ouverts et les plus grandes superficies en pieds carrés sont toujours très populaires. Le COVID, c'était il n'y a pas si longtemps. Le travail hybride est toujours très populaire. Peut-être pas tant dans les banques d'investissement, mais dans beaucoup d'entreprises.

"'Ce qui rend ce marché unique, c'est qu'il y a un manque d'inventaire très, très, très visible en raison de taux d'intérêt plus élevés, car votre vendeur moyen ne peut plus progresser.'"

MarketWatch : Je couvre également les sujets de durabilité, de changement climatique et de transition énergétique. Je me suis donc demandé sur le marché du luxe, comparons-le à, disons, il y a trois ans, il y a cinq ans et il y a 10 ans, est-ce que ces types de questions sont pris en compte ? J'ai même couvert certains marchés où les acheteurs optent pour le look élégant des cuisinières électriques à induction plutôt que pour le gaz autrefois indispensable.

sergent : Ils ne posent pas autant de questions sur [la durabilité] qu'ils demandent, y aura-t-il des économies de coûts ou y a-t-il des problèmes de santé. Dans une ville comme New York, on pense avant tout à la qualité de l'air. Alors ils pourraient demander, quelle est la qualité de l'air avec lequel nous dormirions et respirerions et que mon bébé va respirer ? Est-ce de l'air recyclé ? Et ils posent des questions sur la qualité de l'eau. Ainsi, par exemple, dans l'un de nos immeubles du bas de Manhattan, Jolie, sur Greenwich Street, nous avons installé des filtres interchangeables dans nos pommeaux de douche.

Dans nos marchés de banlieue, où nous avons des maisons, les gens pensent à leur empreinte carbone principalement en ce qui concerne le transport. Ils recherchent des chargeurs domestiques pour véhicules électriques (VE) TSLA, +4,58 % et sur nos marchés de maisons en rangée, nous voyons de plus en plus de panneaux solaires TAN, -0,28 % pour aider à alimenter ces maisons. Même depuis ma maison à Brooklyn, alors que je regarde les nouvelles constructions, je n'ai jamais vu autant de gens installer des panneaux solaires sur leurs toits. Je dirais donc que [la durabilité et les énergies alternatives] ne sont pas la première chose à laquelle les gens pensent lorsqu'ils décident où vivre, mais cela fait partie de la conversation.

« 'Maintenant, nous voyons des gens regarder le prix au pied, mais ils prennent vraiment en compte le prix par chambre, disant que j'ai besoin de cet espace supplémentaire. J'ai besoin de ce bureau à domicile.' "

MarketWatch : Nous avons couvert de nombreux articles sur l'avenir des centres-villes et des cœurs de ville dans un monde post-COVID, l'avenir du travail de bureau hybride, le travail à domicile, le destin des tours de bureaux à moitié vides. Et certainement, il y a des avantages et des défis à transformer des immeubles de bureaux et leurs cheminées de plomberie uniques ou leur manque de lumière naturelle en résidences. Quel est votre point de vue ?

sergent : Je pense qu'il y a des bureaux incroyables qui devront maintenant trouver une réutilisation adaptative, que ce soit en résidence ou dans une meilleure scolarisation ou quelque chose d'expérientiel. J'ai fait mes débuts dans des projets de conversion de bureau à résidentiel. L'un de mes premiers projets sur John Street dans le quartier financier [de Manhattan] était un immense bâtiment d'assurance qui a ensuite été converti en résidence. Mais vous savez, comme vous l'avez dit, ce n'est pas le plus facile. Vous pouvez vous déplacer rapidement avec la construction car le bâtiment est déjà là. Beaucoup d'immeubles de bureaux ont des façades en pierre très intenses, par exemple, ce serait super cher de faire à partir de zéro aujourd'hui. Super, boum, on n'a plus qu'à nettoyer. Vous savez, vous pourriez avoir des plafonds de 12 pieds, car peut-être que beaucoup d'étages ont accueilli des serveurs au fil des ans, des choses comme ça.

Ou vous pouvez rencontrer des situations où il ne s'agit que d'immeubles de bureaux : de minuscules fenêtres, un statut de point de repère qui limite même la rénovation intérieure au résidentiel.

Beaucoup de ces propriétaires de bureaux vont devoir trouver quoi faire. Je pense que le chiffre qui est lancé est quelque chose comme 1,4 billion de dollars de prêts de bureau qui vont être réinitialisés au cours des 18 à 24 prochains mois. Alors, quelle est la prochaine est une énorme question.

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MarketWatch : Chez MarketWatch, nous présentons périodiquement notre rubrique Help My Career. Il ne fait aucun doute que le rôle du courtier immobilier a changé, avec la technologie, avec un groupe d'acheteurs plus jeunes qui est habilité à faire beaucoup de recherches, etc. Vous mélangez beaucoup d'options médiatiques et technologiques avec vos ventes. Quels conseils avez-vous pour les agents potentiels dans ce monde en mutation ?

Serhan : De toute évidence, le processus d'accession à la propriété a changé au fil des ans. L'abordabilité a changé au fil des ans. Mais la plupart des gens ne considèrent pas l'immobilier comme une entreprise tous les jours. Et c'est une décision financière majeure, que vous cherchiez à acheter ou à vendre. Il existe de très nombreux coûts accessoires associés à l'ensemble du processus. Et vous voulez prendre la bonne décision même lorsque vous êtes locataire, n'est-ce pas ? C'est toujours de l'argent de votre poche. Et donc, même avec une plus grande technologie, même avec l'IA, même avec des systèmes incroyables qui présentent tout ce à partir duquel quelqu'un pourrait apparemment prendre ses propres décisions, il y a un besoin encore plus grand pour les professionnels de l'immobilier de l'expliquer.

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Quelque chose que j'ai toujours dit aux agents pour comprendre que les gens détestent être vendus, mais ils aiment faire du shopping avec des amis. C'est pourquoi le commerce électronique est populaire - il est facile de partager une image avec des amis, d'obtenir leur adhésion. Au contraire, ce que nous constatons, c'est qu'avec plus d'informations, il y a plus de décisions à prendre. Et vous avez besoin de quelqu'un qui sait ce qu'il fait pour vous guider tout au long du processus. Les gens détestent aussi la confrontation. Les gens ne veulent pas vraiment se représenter. Vous pouvez vous défendre devant le tribunal en tant que votre propre représentant légal, bien sûr, mais le feriez-vous ?

"' Même avec une technologie plus avancée, même avec l'IA, même avec des systèmes incroyables qui présentent tout ce à partir duquel quelqu'un pourrait apparemment prendre ses propres décisions, il y a un besoin encore plus grand pour les professionnels de l'immobilier de l'expliquer.' "

Nous voyons de plus en plus de personnes se lancer dans cette activité chaque année parce que je pense que de plus en plus de personnes deviennent entrepreneuriales et d'ici 2027, quelque chose comme 50% de la main-d'œuvre aux États-Unis se considérera comme faisant partie de l'économie des concerts.

Je dis, rappelez-vous simplement que votre travail principal chaque jour est de générer des affaires, de rencontrer de nouvelles personnes, de créer de nouvelles relations, de trouver de nouveaux produits, de nouveaux stocks et de conclure des affaires. Et la façon dont vous allez pouvoir le faire avec le plus de succès à long terme est de construire une marque personnelle au-delà du vendeur.

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Rachel Koning Beals est rédactrice en chef de MarketWatch à Chicago.